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“物管之难”系列:物业创收面面观

2017-10-13 11:59:00| |记者: 顾姝芸 冯旭 |来自: 社会写真

摘要: 不同于追求利润最大化的商业企业,物业公司是业主聘请管理小区的服务型企业。但近年来有些市民却发现,自家物业公司的服务性似乎在弱化,商业味反而日趋渐浓,具体表现为在收取物管费、电梯费以外,一些物业不征求业主意见,擅自对外出租小区公共部位盈利。 ...
        

  不同于追求利润最大化的商业企业,物业公司是业主聘请管理小区的服务型企业。但近年来有些市民却发现,自家物业公司的服务性似乎在弱化,商业味反而日趋渐浓,具体表现为在收取物管费、电梯费以外,一些物业不征求业主意见,擅自对外出租小区公共部位盈利。物业公司有权处置业主共有产权的配套设施吗?对外出租应该履行怎样的法律程序,盈利又进了谁的腰包呢?

  刚过去的夏天,新北区大名城的部分业主过得不太痛快,原因是西区中心地带的室外露天泳池,被小区物业擅作主张出租给了一家公司,于是泳池一张门票要卖25元。但2015年开发商售楼之初,业主只要到售楼处领票就可以免费游泳。

  “销售带我到小区转时,看到这个泳池,推荐的楼栋,相对来说紧邻着泳池,景观带看起来不错,看到泳池所以刺激了我的购买欲望。”大名城西区业主说。


  免费政策仅仅维持了一年,不知什么原因2016年泳池就闲置不用了,直到今年6月底第三方公司进驻,泳池才重新投入使用。在自家小区泳池游泳得先买票,这让不少业主无法接受。

  “假如是小区公共配套设施,产权属于全体业主所有,我们交的物业费是否包含泳池的维护运营费用,交纳物业费,是不是能免费享受游泳权利?假如运营成本高,我们交的物业费不足以支撑日常维护,也应该跟我们沟通,公示把泳池对外承包。”大名城西区业主表示。


  大名城西区管理处保安项目经理孙磊承认,泳池由他们出租,但这么做并不是纯粹为了赚钱。泳池是小区公建配套设施,产权归全体业主共有,前几年泳池由开发商托管,当时开发商垫资聘请了外界有资质的专业机构运行,为促进楼盘销售,对业主实行免费入场政策。2016年8月,开发商将泳池的管理权移交给物业公司。小区物业收费标准为1.42元每平米,但费用只涵盖日常管理、保洁、安保服务,不涵盖泳池运行,经测算,泳池运营带来的大量水电、人工成本,物业公司均无力承担。

  大名城西区管理处保安项目经理孙磊告诉记者:“放一次水大概在1500吨左右,按现在的水费算是3.97元一吨,像一个救生员的工资达到6000-8000元每月,第一个是运行成本太大,第二个物业没有专业的人员,开游泳池需要资质,救护人员也需要,物业没有这些人员。”

  不仅运营成本投入大,物业公司也不具备泳池运行专业资质,因此直到今年夏季来临,物业才引进了一家资质较强的机构进场。物业不收取第三方场地租金,只收取水电押金,尽可能降低业主的开支。换言之,业主购票的钱不是进了物业公司口袋,而是用在了运营泳池所产生的人工、水电成本上。

  律师认为,小区公建配套设施产权虽然属于全体业主所有,但要看设施性质是否一劳永逸。大名城小区泳池运行离不开成本投入,视情况收取门票合情合理。但物业公司在这当中没有严格履行法定程序,征求全体业主的意见,而是跳过这个程序代为做主,收费项目和明细没有及时对外公示,接受业主监督,流程不明、权限不清,难免让业主心存质疑。

  律师刘鼐峰表示:“最好由业主委员会出面来聘请专业机构。作为物业公司来说,出发点可能是好的,但是如果没有经过广大业主的民意调查,这种情况下事后会对收费标准提出异议。”

  相比大名城物管处被动出租泳池,有的物业公司是主动出租小区公用配套设施。物权法规定,居民小区公用配套设施应当按照规划设计使用,不得挪作他用,但现实操作却和法律规定存在一定距离。早年,因物业费收缴率太低无法维持运作,蓝天花园业委会、物业公司将小区配套老年活动室出租给饭店,产生油烟、噪音问题,使业主深受其扰;怀德苑宸纬物业公司,将小区会所健身房出租给社区卫生服务站,招徕了部分业主的反对;武进区绿园爱舍2007年交付之初,社区就长期占用小区配套物业用房、活动室甚至保安室,引发了物业公司和业主的强烈反对。

  绿园爱舍业主葛声才表示:“这个产权属于全体业主,规定上清清楚楚归物业管理,物业不能将其抵押、买卖,你社区更加不行,政府部门进小区办公,小区可以无偿提供办公室,但是小区业主不提供你们的出租房,更不能将出租收益补贴财政收入。”

  调查中记者发现,动用小区公共部位、甚至改变小区公用配套设施原有规划用途,出租盈利的并不少见。什么情况下,物业可以动用公用配套设施?出租应该履行怎样的法定程序?在此过程中,是否有人对物业的盈利行为进行必要的监督和约束,以防治过度商业化,损害业主利益呢?

  天宁区新天地花苑交付13年,现有居民1200多户。和很多不实行人车分流的小区一样,外来车辆也可以临时驶入新天地花苑,停放在小区地面泊位或北广场泊位,这部分车位占用小区公共部位,产权归全体业主所有。按照物价局核定的收费标准,仅靠临时停车这一项,物业平均每天可以创收1500元。此外,小区里还有一些户外商业广告在,居民楼电梯里也悬挂张贴了3幅广告。

  一位业主表示:“搞点出租应该不要紧,反正是空的地方,也可以的。”

  还有业主表示:“我们有业主委员会,通过他们就可以收,他们不同意就不可以收,我们业主有领导人。”

  物业公司为何要在收取物业费外继续搞营业创收?物管处主任姚剑表示,小区物业费为0.75元每平米每月,该收费标准从小区交付至今的13年间一直没有变过。交付前几年,房屋公共部位还在开发商质保期内,当时仅靠业主缴纳的物业费,物业公司就可以维持整个小区的平稳运行,但2008年前后物业费逐渐开始显露出入不敷出的迹象。{{{新天地花苑物业管理有限公司物管处主任说,以人工工资为例,按照我市最低生活保障标准,2017年保安岗位比2004年翻了3倍,保洁和车管员更是翻了4倍多。}}}经测算,2016年物业管理小区的实际开支是200万,同年90%的收缴率只收得170万元物业费,缺口30多万元。

  新天地花苑物业管理有限公司物管处主任姚剑告诉记者:“物业公司作为企业,纯粹不盈利也不现实,如果真的不盈利,很多物业公司做不下去就撤了,如果单纯讲奉献,带着钱来亏损也是不可能的。”

  为解决这一问题,2008年物业公司就向小区业委会提出申请,利用物业共同部位、共用设施设备进行经营活动,用非营业性创收补充物业开支缺口。这个建议得到了业委会的全票认可。

  新天地花苑业委会委员吴新民表示:“我们业委会有一个宗旨,物业公司既要把业主服务好,也要有一定的利润,但是利润不能太高,如果太高损害业主利益,如果亏本生存不下去。”

  目前,小区非营业性收入来自3块,分别是停车、户外广告和电梯广告。在设置这些经营项目时,不影响业主生活是物业公司首要考虑的问题,为此他们加强了车管员力量,及时调剂停车泊位;户外广告和电梯广告按统一标准设置,配合后续管理服务。按照物业服务合同约定,非营业性收入的55%上交给了业委会,用于小区的硬件设施提升改造,45%用来补贴物业费缺口。去年,30万多元的营业外收入让新天地花苑物管处达到收支平衡,略有微利。物业每年公布一次非营业收入收支及分配情况,业委会作为业主共同行使权利的法定载体,全程参与监督这一过程。

  吴新民表示:“使用的用途他们向业委会通报,每年的开支要向业主代表大会公布汇报,他们每年物业费收入多少,营业外收入多少,员工的工资多少,小区公共部位维修用掉多少,每年向业主委员会通报。”

  和新天地花苑物管处一样,很多小区物业也是因为物业费不足以维持机构正常运转,才考虑出租业主共有的公用配套设施,以补贴物业费缺口。这对那些成立了业委会,且业委会健康运作的成熟小区不成问题,但那些尚未成立业委会的新建小区而言,政府部门还是有必要介入监督物业公司的创收行为,以保证其合理合法开展。

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责编:徐姗  编辑:徐慧芳
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