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让梦想照进现实 ——关注老小区加装电梯

2018-10-08 10:02:00

摘要:   今年全国两会期间,《政府工作报告》明确提出鼓励有条件的老旧小区加装电梯。这是社会需求与政府鼓励的写照。  随着7月中旬同济花园、浦南新村小区作为常州首批3部老小区加装电梯安装完成,常州的老小区“电梯热”也越来越升温,许多小区居民纷纷提出加装电梯的申请。但记者采访了解到,这项备受 ...
  今年全国两会期间,《政府工作报告》明确提出鼓励有条件的老旧小区加装电梯。这是社会需求与政府鼓励的写照。


  随着7月中旬同济花园、浦南新村小区作为常州首批3部老小区加装电梯安装完成,常州的老小区“电梯热”也越来越升温,许多小区居民纷纷提出加装电梯的申请。但记者采访了解到,这项备受关注的民生工程在不少地方推进缓慢,居民需求强烈却进展缓慢,老旧小区加装电梯究竟“卡”在哪儿?

  签名,万里长征第一步

  连着两天,俞燕晚上吃完饭就约着邻居一起去“扫楼”,挨家挨户敲门,希望大家能在小区加装电梯的意见征集表上签名同意。当了二三十年的保险业务员,她早已习惯和人打交道,但这一次,出门前她都要先给自己打打气,“压力实在太大了!”

  俞燕是天宁区博爱社区聚和家园小区的居民,也是这次小区加装电梯牵头人之一。

  她所在的聚和家园小区是2002年建造、2004年交付的次新小区,共有20幢居民楼,其中有8幢是原本就带电梯的小高层,剩下的12幢是没有电梯的多层。“我们这次加装电梯,需要占用一部分小区公共区域,所以须包括小高层居民在内的全小区2/3以上业主签字同意。”聚和家园总共720户人家,超过2/3就意味着需要近500户人家签字。但放在物业公司一个月,表格上只有寥寥几家签名,“拿回表格当天,我一夜都没睡着觉。大家把这件事交给我,是信任我,我不能半途而废啊!”她决定自己再去跑跑,一边做解释沟通,一边征集签名。

  也不怪俞燕心急。小区加装电梯涉及方方面面,大家对其中的难度早有心理准备,“但签字只是万里长征第一步,就拖了两个月,眼看还有无限期拖延下去的意思,实在是让人心焦。”

  事情还要从头说起。今年7月底,俞燕在报纸上看到常州老小区首批3台加装电梯试运行的消息,一下子就兴奋起来,“我家住在6楼,现在虽然还爬得动,但以后呢?我老早就在琢磨怎么解决这个问题,装电梯当然是最佳方案。”晚上在小区散步的时候,她和邻居们相互交流,发现很多人都有同样的想法,“池鹦娜已经跑到首批加装电梯的小区参观过了,张国勤还拿到了同济花园牵头人和政府相关部门负责人的联系电话。”

  他们三人也成了聚和家园第一批站出来牵头组织的业主代表。

  俞燕把登有常州老小区首批加装电梯的报道,连文字带电梯图片复印在A4纸上,再写上自己的手机号码,分别贴在小区各幢居民楼下。就这么一份没有具体名字,也没有任何补充说明的“通知”,让她在随后的几天时间里陆续接到了几十通电话,“他们压根不知道我是谁,以为我是物业或电梯公司的,但打电话来的目的都一样,要装电梯。”

  与此同时,天宁区市场监督管理局负责协调电梯加装的特种设备安全监管科科长张超,也被请来实地察看,并初步认定小区符合加装电梯的硬件要求。

  但可以加装电梯,还得居民们都愿意加装。目前,天宁区作为常州的先行试点区域,门槛略显“严苛”:不仅需要电梯所在单元楼全体业主的书面同意,涉及公共面积建造的,还需要小区2/3以上业主同意。

  在聚和家园,很多申请加装电梯的单元楼,在第一步就被“卡”住了。俞燕告诉记者:“全体业主书面同意,意味着每户都要填五六份协议书,还要提供身份证和产权证复印件。有的人直接就拒绝了,觉得泄露了自己的个人信息。”

  事实上,不同意的理由五花八门,可能影响房屋结构、采光、视野,可能损害小区的环境、绿化,还有人对电梯后续的维护运行表示担忧,“以后没人愿意出钱了,这个电梯不就变成空架子了吗?”小区里一对住在一楼的老夫妻是最强烈的反对者,上述这些理由之外,他们指出了更核心的矛盾,“当初购房是‘一房一价’,加装电梯后,我们的房子不就贬值了吗?”在他们看来,单元楼里的邻居经济条件都不差,有很多办法都可以解决上下楼的难题,“为什么要损害别人的利益呢?”

  有人直接拒绝;有人避而不见,“外面能看到一家三口在家,但就是敲不开门”;还有人同意,但提出了附加条件,“不出一分钱,要求拥有电梯的终身免费使用权。”俞燕自己所在的单元楼眼瞅着是不可能拿到全部签名了,但她还想为其他业主再努力一下,“一方面,是我们小区确实有许多腿脚不便的老人,长期处于‘悬空’状态,电梯对他们是绝对的刚需。另一方面,小区里已经有3个单元拿到楼道里的全部签名了,只要再拿到2/3的小区业主签名,最难的一步就跨过了。”

  18幢甲单元是小区里第一个完成意见征集的。除了本单元牵头人郑志定,功劳最大的还有住在一楼的秦瑞芳,老太太不仅自己没反对,还帮着一起做工作,她说:“我一楼也要为大家考虑的。有什么事我也上楼的,上楼感觉累,不就体会到人家也累嘛,将心比心。”

  同样住在6楼的徐克勋也是少数的幸运儿之一。今年77岁的他自称是“悬空老人”,“年纪大了,腰不好,爬六楼要歇三次,上去了就怕下来。想换电梯房吧,经济上又够不上。” 他所在的楼,邻里关系比较好,有几家还是亲戚,所以签字的过程很顺利。

  连着跑了两天,俞燕对完成小区2/3签名持谨慎乐观态度,“大多数人还是挺支持的,少数人不愿意签字,这也是他们的权利嘛!”她一直拿几个成功小区的经验给自己鼓劲,“现在成功加装电梯的,几乎都经历过协商不下僵持的过程,最终成功加装,主要靠热心人持续做工作。用一句话总结经验,那就是‘跑断腿,磨破嘴’。”

  破题,加装电梯的常州样本

  走进劳动中路上的同济花园小区,3幢乙单元和7幢甲单元建造的连廊式电梯十分显眼。和浦南新村的一样,它们是常州首批既有住宅加装电梯。

  自今年7月25日两台电梯正式竣工投运以来,同济花园就成了“网红小区”,经常有别的小区居民赶到现场参观,除了常州本地的,还有徐州、安徽的考察团,都把它作为样本来取经。


  每一部成功加装的电梯背后,往往都有一位“社区能人”。

  60岁的周虹是小区业主,也是当初加装电梯的发起人之一。电梯装好后,他家里常有不请自来的咨询者和媒体记者,好在他生性热情,总是尽力相帮,认真作答。“我四五年前就跑过区、市两级政府,想咨询加装电梯的事情,但常州一直没有出台相关政策,就搁置了。直到去年上半年看到报纸上说常州有两个小区已经开始搞试点,就立刻赶去了解情况,回来后再照着做。”

  第一步工作也是签字,但因为单元楼“人和心齐”,过程很顺利,一周就签好了。“一楼的居民不仅不反对,还时时关注政策变动,提醒我们加紧行动。五楼有一户,目前在外地工作,但也很爽快地签了字”,周虹感慨,“邻里好,赛金宝,电梯能装得起来,靠的就是邻里情。”

  相比之下,老小区加装电梯,钱并不是最头疼的事。“作为试点,这里面有几个原则:一是选什么电梯由业主决定,价格也由我们和建造商商议。二是电梯加装、维护费用业主自筹,分摊比例也自行协商。”周虹利用闲暇时间做了大量查询、比对、计算工作,然后大家一起坐下来协商,选定了总包公司常州宏宇电梯配套设备有限公司,也初定了一份最适合本单元实际的安装费用分摊系数表:一楼住户不出钱,从二楼到六楼,承担的费用逐楼递增,分别为5%、7.5%、10%、12.5%、15%。

  由于方案公开透明、细致具体,一次便通过了。但在后期的施行中,大家还做了一些灵活的调整。比如,电梯连廊的建造装修是电梯之外的成本,增加了一部分费用;又比如,“二楼有一户是小夫妻,没有装电梯的需求,所以也不参与出资。这部分费用,需要由其他业主按比例补足。”

  最后,同济花园3幢乙单元加装一台电梯总费用44.3万元,按照“谁使用,谁出钱”的原则,单元楼9户业主根据楼层按比例分摊,每户承担费用在2万元至7万元不等。“我家在5楼,出了5万多元,这可比换一套房子的代价小多了。”业主高燕方说。

  在周虹看来,自家单元成为常州首批成功加装电梯的住宅楼,还要特别感谢一些人。“没有天宁区的政策推动和社区、业委会的帮助,仅凭我们老百姓,要加装电梯是不可能的。”他一再表达感谢之意。

  “这些电梯加装的相关单位,都是天宁区市场监督管理局特种设备科科长张超帮我们联系的。”他告诉记者,为了装上一台让所有居民都满意的电梯,政府、社区、居民、建造商坐到一起,大大小小的协商会开了不下10次。“政府对我们来说就像一座桥梁,没有这座架在中间的桥梁,电梯加装项目很难推动。”天宁区联席会议制度的建立,也帮了大忙,“不仅简化了审批手续,也加快了审批进度。要是让我们挨个跑建设、房管、城管、市场监管、规划、消防等相关职能部门,可能我们的电梯到现在还没装上呢。”

  记者了解到,在老小区加装电梯试点工作中,天宁区政府建立了以市场监管局为牵头部门的既有住宅增设电梯工作联席会议制度,所有涉及增设电梯的相关部门都参与其中,采用一站式服务。居民申请只需要在一个窗口或者一个办公室提供必要的材料,相关的审批手续采用内部流转和联席会议的方式来处理,尽量让居民少跑路。

  此外,还通过政府谈判,减少设计和专家审图费用、减少房屋安全鉴定费用等,并协调各方资源,完成初步审查、方案设计、联合审查、联合验收等环节,解决业主难以应对的重点难点问题。

  因此,加装电梯能在同济花园最早破冰绝非偶然。

  困境,期待更有效的沟通、更灵活的新政

  有此前已经完成的2/3业主签字同意的基础,大家预想中同济花园的第二批电梯加装进程应该更加顺利。但事实并非如此,今年9月,第二批3个已经完成楼道100%签名的单元楼进入公示阶段,“只有一个顺利通过,其它两个单元楼都有一户反对。”

  因为遭遇一两户反对,加装电梯被搁置,这是常州很多小区电梯加装过程中遇到的难题。居民呼吁政府能借鉴其它城市的经验,更灵活地解决这个问题,“这几年南京为了推行老旧小区增设电梯工程,连续三次出台新政,从‘全部业主同意’到‘三分之二业主同意’,低层业主如果有不同意见,还可以边安装边协调。此外,还有杭州、福州、济南等地,实行的都是双2/3政策,未来常州这方面是否会有松动的可能?”聚和家园居民薛永扬说,“楼道100%签字,实际上就是最大的问题。政府能不能把好事做到底,让手续更合理更简化?”

  由中华人民共和国最高人民检察院主办的《检察日报》近日也刊登了一篇名为《老楼加装电梯:如何看待“否决权”》的署名文章,提出新的思路。作者认为:维护反对者的物权,并不是“一票”否决大多数人的利益,取消加装电梯,而是采取其他措施。第一,对于影响的物权的因素采取措施加以解决,例如设法解决影响采光、噪音等问题;第二,对于采取措施后依然无法完全解决的矛盾,进行多种形式的补偿,而解决矛盾的具体方式,“可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”。

  张超同时也是天宁区既有住宅增设电梯工作联席会议办公室主任,在他看来,在“业主自愿、政府引导、保障安全”的原则下,还是更适合由街道社区搭平台,通过意见协调会、政策咨询会等多种方式,促进交流、解决矛盾,“像低层居民担心电梯会对房屋结构、采光、环境等造成影响,我们在办理相关审批手续前,都会要求具有资质的专业机构进行相关检测,只有符合标准,才会获得审批。”他同时表示,虽然规模化建设有助于降低成本,但常州对加装电梯不下指标,条件成熟一台加装一台,目的就是要确保全体业主充分协商,完全达成一致再开工。

  今年5月,《常州市既有住宅加装电梯实施办法(试行)》(征求意见稿)面向社会公开征求意见,其中,对电梯安装的要求、出资的方式、审批的程序等,都做了非常明确的规定。目前,《办法》已经结束意见征集,进入新一轮论证推进中,并有望在年内正式发布。相信《办法》的出台,会让这漫漫的“电梯”之路有个更为光明的前景。

  (记者 吴洁)

  相关链接1:快问快答

  哪些小区可以加装电梯?

  业内人士告诉记者,判断建筑物能否加装电梯一般包括以下几点:房屋主体结构是否能够承受加装电梯的外力,电梯运行的井道挖掘是否破坏了老小区的地下管道,电梯井道是否影响建筑的逃生通道、消防通道等等。

  仅从这几点来说,常州就有很多老小区硬件不达标。“办公室目前收到上百个加装电梯申请书,可现场勘查至少有三分之一不符合加装电梯要求。”张超说,勘查现场时经常遇到这栋楼可以装电梯,而旁边一栋因占用消防通道、不符合城市规划要求、严重影响日照等原因无法加装电梯。

  电梯的后续维护保养怎么办?

  与常规电梯一样,每台增设电梯都有一个唯一的编号并统一纳入常州市电梯应急救援119平台进行管理,特检机构每年都会对电梯进行定期检验。

  电梯的后续保养维修费用仍然按照电梯安装时一样,由业主自筹,并沿用此前的分摊比例。周虹做过功课,“第一年是免费的。以后,每年一次的检测费在1000多元,每年的常规保养约在3000-4000元上下,大家分摊还是可以接受的。”此外,他们还做了一些灵活的调整,“比如5楼有户居民平时不住,那我们也不用他交钱。”

  相关链接2:六种老小区更容易成功装电梯

  2017年,杭州《都市快报》搜集了全国各地加装电梯的成功案例,经归纳整理,从中找出了老小区更容易装成电梯的几个条件。

  1、一楼架空或是商铺、楼层较高的

  因为气候原因,福州一楼基本都是架空层,只有极少数房子因为采光、楼间距等问题,一楼直接接触地面。而且福州的房子普遍都有8楼或7楼,楼上人家多,同意装电梯的就更多,很容易达到“三分之二”。

  2、邻居之间知根知底关系融洽的

  为什么全国绝大部分加装成功的电梯,都集中在福州?福州规划局工作人员介绍,福州加装了一千多台电梯,八成以上都是一个单位的宿舍楼,既是邻居又是单位老同事。还有另外一点也蛮重要,福州老小区的房子,转手出去的不多。

  3、补贴政策更到位的

  福州市之前加装电梯成功的,八成以上是省直机关宿舍或单位宿舍,而省直机关单位宿舍楼加装电梯有补贴,是电梯加装费用的2/3,普通单位宿舍,根据单位和业主情况,也有一定补贴。

  南京市相关规定,2000年以前的既有住宅(除商品房外),最高可补贴20万元。

  4、低层住户不出钱甚至给补贴的

  福州市规定,加装电梯一楼二楼住户不分摊费用。南京市规定,一楼住户可以拿到补偿。

  南京台城花园4幢,一楼二楼住户不仅不用出钱,政府还补偿给他们电梯楼道出入口一定平方面积,一楼还可以拿到2万块补偿款。有的还有停车位相关优惠。

  5、执行2/3业主同意的

  2012年,福州市要求加装电梯的单元必须100%的业主同意,后来因为成功率很低,2013年后改成“2/3业主同意,100%的业主没有反对”。随后,福州为了简化手续,对加装电梯进行备案制而不是审批制,把加装电梯视为对原有建筑垂直交通的补充和优化,从政策上放低门槛。

  6、齐心协力锲而不舍努力争取的

  记者发现,大量小区在征求住户意见时,都遇到了反对的声音。

  上海延安西路150弄,美丽园社区华怡园小区,1号楼业主全部同意安装电梯,没想到隔壁3号楼大部分业主反对,说加装的电梯可能影响他们的采光。后来社区共建联合会挨家挨户上门,协调会开过不下十几次,了解-计算-说服-不同意-了解-计算-说服……直到同意。

  福州有个小区装电梯,有住户不同意,楼上邻居几乎每个人都去她家“拜访”过,后来连单位老领导都被请来协调。

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责编:王珊蓉  编辑:缪雯洁
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