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[网友看盘] 四年时间租金要涨200% 湖商业凭什么?

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发表于 2017-8-29 15:40 | 显示全部楼层 |阅读模式

在8月16日举办的2017中期业绩会上,一向小心谨慎的龙湖突然“开快车”。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶宣布:“2020年我们商业会达到60亿的租金收入。” 

中期业绩报告显示,龙湖地产上半年核心净利增18.6%至人民币28.4亿元。投资性物业租金收入增长28.8%至11.4亿元,净负债率低至56.2%。  

据商业地产观察了解,2016年龙湖投资性物业租金收入为19.1亿,2017年上半年的投资性物业租金收入为11.4亿,2017年全年的商业租金目标收入25亿。尽管25亿的租金收入看起来尤其亮眼,但距离2020年租金收入60亿的目标,梦想照进现实,仍有距离。龙湖究竟如何在3年的时间,将商业租金收入提高35亿,商业地产观察近距离了解。

上半年规模稳中有进  

上半年龙湖成功实现签约额926.3亿元,同比增长140%,销售单价15567元/平方米,同比增长3.2%。  

对于房地产企业而言,土地依然是最重要的生产资料。上半年龙湖地产也在加大补仓,成功获取40块土地,集团新增收购土地储备总建筑面积为1075万平方米,权益面积646万平方米。平均楼面地价仅5930元/平方米,更首度进军合肥、深圳、香港、保定、福州五个城市,令集团覆盖城市增至31个。  

上半年,龙湖的平均借贷成本降至4.7%,财务状况依然安全稳健。期内,龙湖地产获穆迪上调企业家族评级至Baa3,首度成为境内外全投资级民营房企。  

人之一生,如负重远行,不可急于求成。龙湖地产董事长吴亚军在中期业绩会上表示,“从中长期来讲,我们对这个行业充满信心,要抓住时代的机遇,但是从短期来讲,需要小心操作,因为行业还是会呈现出周期性和政策性,当遇到政策调整的时候,一家企业从微观上来讲要‘小心驾驶’。”

截至2020年开业商场将超过40座  

“龙湖未来三年计划新开业的天街,2017年开业5座天街,2018年3座天街,2019年7座天街,到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座”。龙湖集团商业地产部总经理李楠此前表示。  

据了解,目前龙湖主要在建的商场有10个。报告期内,重庆源著天街已于6月16日提前开业。而苏州狮山天街、杭州滨江天街I期、重庆U城天街及上海宝山天街都将于下半年内陆续开业。  

据龙湖地产官网显示,截至2017年中,龙湖商业在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安等城市累计开业商场数量22个,开业商场面积超200万平方米。2017年底,龙湖商业开业商场数量将达到26个,开业总面积超260万平方米。  

在“2017年龙湖商业谢忱晚宴”上,李楠透露,按照既定节奏,重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期、上海宝山天街将于今年开业;成都西宸天街、北京良乡天街、常州龙城天街计划于2018年开业,2019年龙湖更将有7座天街开业。  

如按李楠所言,龙湖商业的计划是2020年开业超40座商场,意味着在2017年下半年拟开业的4家商场顺利开业后,接下来的三年时间,龙湖要快马加鞭完成至少14座商场的布局。

2020年租金收入达60亿  

不仅是三年要开业14个商场,在此次年中业绩会上,赵轶还立下了3年将年租金提高到60亿的跨越性目标。  

财报显示,2017年上半年,龙湖已开业投资物业总面积208万平方米,整体出租率达到94.7%,不含税租金收入11.4亿元,较上年增长28.8%。  

将年租金20亿提高到60亿,意味着2020年租金收入是2016年的3倍,对于任何企业而言都是一个难题,更何况是从不“冒进”的龙湖。  

邵明晓解释道,2020年达到60亿的租金收入,是以现有项目做的精算。“龙湖每年开发部分的现金流都是正的,每年会拿出合理的额度投在商业中,所以商业一直有稳健的、严格的资产管理。另外拿地、定位、策划、开发、建设、招商、推广这套成熟的体系已经完全实现线上管控,这一切的背后都是有体系支撑的。”  

不仅如此,龙湖的TOD模式也为集团60亿的大目标树立了信心。所谓TOD模式,即以公共交通为导向的开发,以轨道交通站点为中心,以5到10分钟的步行路程为半径,建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区,实现城市结构的优化。  

据了解,2016年龙湖新添的3座“天街”项目,就分别位于北京、重庆、上海三个城市的重要轨道交通节点。2017年6月16日开业的重庆源著天街,无缝连接重庆两江新区核心地段的轨道环线体育公园站,同时与多条铁路站点仅一站之隔。

地铁是城市繁华商圈核心发展的引爆点,地铁上盖商业更是最具升值潜力的物业类型之一。  

邵明晓也表示,龙湖很多天街都是地铁上盖,不久前龙湖在重庆拿下的沙坪坝项目则是高铁和地铁“双铁”上盖。龙湖会根据新形势做铺排,相信未来还是有很大的机会。

底层基础打得越扎实,上面就越赚钱。从2003年开业了第一家购物中心至今14年,龙湖商业的确有一套完整的体系支撑,经过多年的锤炼积累,租金收入持续增长也是情理之中。但是要较2016年租金收入实现200%的同比增幅,对于任何企业而言都是一个跨越式增长,未来三年龙湖仍然任重而道远。

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