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[网友看盘] 常州楼市将进入横盘阴跌时代,长期看均价可能回落至8000元/平左右。

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发表于 2017-9-15 10:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
  常州楼市将进入横盘阴跌时代,长期看均价可能回落至8000元/平左右。预测2018年内跌回1万、2019年跌回9000元,2020年后中期保持在8000元左右运行。如若中国经济环境进一步恶化、实体经济持续低迷,为防范发生系统性金融风险,阶段性会受央行金融政策变化而变化,长期来看中国房产过剩及空置率快速提高是肯定的。最终市场供需关系决定房价,我们细想下近来身边的购房者中刚需购房占比可有3成,大部分以投资、保值等传统观念为主的购房者。
有人说房价只涨不跌,有人说楼面价高卖价就高,让我们回顾下常州房价下跌历史:
1、《第一波下跌》在2008年由美国次贷危机引发的世界金融危机后,常州的房价就开始快速下跌,跌到当时均价在每平3500元左右,后国家救市推出4万亿投资(人民币快速贬值就从那时开始的,2008年M2总量47.5万亿,2016年末M2总量155万亿),常州楼市在各项鼓励购房政策频发的大环境下迅速止跌回升,后常州房价从2009年初高歌猛进上涨至2011年5月,到达当时阶段性高点(均价在7500元左右)。
2、《第二波下跌》然由于短期房价上涨过快,国家迅速调整并出台抑制房价快速上涨的各项措施,所以从2011年5月至2014年12月的约3年半时间里,常州房价一路阴跌至均价5500元左右,下跌幅度在30%左右。
由于当时行情看好,全国大型开发商(万科、恒大、绿地、华润、金地、绿城等等)分分布局常州等三四线城市。可是当时好多刚拿地的大型开发商刚进入常州,确又遇上国家出台抑制房价措施,所以好多开发商在当时高峰时拍的地价都不低,待销售开盘时因市场进入低迷期,售价接近楼面价,亏损者比比皆是,没法子,开发商价格不降卖不动啊,所以常州当时有名的烂尾楼都是在那几年低迷的形势下造就的,比如知名的环球308中心、银河湾第一城、凯越中心、上书房、龙德花园、紫金城(易主)、泰和之春、美林湖、丰臣南郡等等,虎头蛇尾的楼盘也是比比皆是,如巨凝黄金水岸从精装到毛坯,紫禁城也是,绿城玉兰广场抛售给融创,金地天际、万科精装减配等等。记得那几年当时众多房产投资客(本地+外地)由于房价下跌加上贷款压力太大,忍痛割肉者比比皆是,大喊常州楼市伤不起,经历过此一劫的投资客在2016-2017年此轮迅猛上涨过程中大部分未敢下手,一朝被蛇咬十年怕井绳啊。所以所谓的楼面价决定市场价是不完全成立的。
    在2014年国庆时,由于经济持续低迷,二三线城市的房产去库存压力加大,国家调整楼市宏观政策,提出去库存的各项措施,放开二三线楼市限贷限售等各项政策后,常州楼市开始止跌回升,不过从2014年10月至2016年8月常州房价上涨幅度也就在20%左右。由于房产金融化越发明显,加上实体经济持续低迷,社会可投资渠道日趋狭窄,甚至实体企业家都脱实就虚,北、上、广、深圳、宁、合肥、杭州等一二线城市从2015年下半年起房价快速上涨,然后上涨趋势再向周边三四线城市进行扩散,如苏州、无锡、常州、南通等,外来投资客(以上海、南京、杭州、苏州为代表)是在2016年春节后逐步进入常州大量投资房产,由于库存的快速下降,外来投资客的蜂拥而至,交易量的快速上升,从2016年7月起常州房价一路飙升,截止到现在,一年内涨幅将近翻倍,涨幅明显过快且非理性上涨。个人认为是外来投资客吹响了常州房价快速上涨的号角,外来投资客是上半场,下半场由在常务工和常州土著为代表的刚需、改善、投资为主的接盘侠来当解放军,因为买涨不买跌的心里影响着大部分人。
    个人预测常州房价横盘下跌的理由如下:(按对房价影响的重要性排名)
1、国家层面:房子是用来住的,不是用来炒的,要求回归住房居住属性,国家将围绕这个宏观思想出台各项政策(限购、限售、限贷等)来达到这个目的
2、银行房产类信贷全面收紧,房贷利率提高,严查变相进入房产领域的信贷资金,金融信贷对房地产全面严控;
3、常州土著和新市民手里几套房的比比皆是,刚需和改善需求量有限,投机与投资购房者居多,细想身边有2套房以上的人有多少;
4、常州4月新政:新房2年内限售,从拿房到满2年最短周期在3-4年,对于投资客,锁定3、4年不能卖房的风险太大,实际上新政后外来投资客在离场,盲目跟风者在接盘;
5、常州近几年呈人口净流出态势,失去了房价合理的优势,人口流出会更加剧;
6、常州房楼市7-8月份已量价齐跌,风向变化后,观望者越来越多;
7、住宅房出租回报率低:平均在2%左右,连银行存款利息都达不到,何况贷款买房者居多。2017年好多房租不出去,之前房价低的时候该买的也买了;
8、空置率大幅攀升,好多后期杀进去的接盘者都是抱着房产保值和投资的心态去买的,并不是急需住的,空置率只高不低,一旦风向突变房价下探,多头会变空头;
9、今年土拍放开后,2018-2019年新楼盘大量上市,住宅房供应量大幅攀升;
10、地铁通车后,战线可扩大空间更大,地铁沿线可开发骤增,站在高楼看看现在的中心城区在哪到哪呀;
11、随着老龄化的加剧,今后中青年可继承双方父母的房子只多不少,空置率只升不降;
12、国家新措施:租售同权。对楼市长期影响明显,租房可享受买房的权利。
13、我国人均住宅面积已达40.8平米,超过33平米的时候,房地产业就开始过剩。
14、猜测房产税的各项准备工作已经完成,空置房也交税,山雨欲来风满楼。
15、常州还有大量的安置房未上市,无锡已经出台安置房上市的政策。
     从2016年5月开始,各售楼处和房产中介涌动着无数外来投资客(南京、上海、苏州、无锡、浙江等等),当时中介、售楼处都忙着接待团购几套或几十套的投资客,散户来了没时间接待。这些投资客硬生生的把常州这个去库存城市变为房源紧张的城市。由于一手房源紧张,加上受买涨不买跌思维驱使、恐慌性买房的购房者蜂拥而至,开发商和房东牛逼了,捂房和涨价成为了常态。但是今年大规模拍地后2018、2019年将出现大量上市的新楼盘,供应量大幅攀升,新盘大量推出时将是房价快速下降时。
     2017年4月常州楼市新政后,先知先觉的外来投资客已逐步抛售和退出,接盘者以本地盲目投资客与刚需、改善需求为主。常州限售新政后售楼处和中介处询盘量大幅下滑,特别是5月份以来,虽然价格惯性上升,但二手房交易量明显下滑,有价无市的行情越发明显,房管局人流量和交易量大幅下降,而且常州楼市7-8月份已量价齐跌。
目前一手房源紧张仍是因为新盘推出太少(前几年未大规模拍地原因导致),今年刚拍地的待开盘时还需有1年左右的准备期。现在好多刚接盘的投资客还不想接受房价要横盘阴跌的现实,现在属于多空双方僵持阶段。
常州一年内的交易量为何会超过前2、3年的总和,去库存这么快,难道真有这么多需求量,为何短期内释放量这么大呢?个人认为常州不缺房子,房子都转移到投资客手上了。
如果你是房产投资客,套现了才算赚的,不套现只是不动产,将来上涨和下跌都有可能,就像炒股票一样,你永远不可能抛在最高点,但很可能会守到最低点。你坐拥房产不变现也不住,财务成本是肯定有的,如贷款利息,也许你是全款购买,但这钱如果理财也有理财利息(理财保守的年化收益在5%,一般也在7-8%)。如果你说不卖就出租,你会发现租金比存你预想的低的多,而且毛坯还不好租,如果装修出租的话你会发现更不划算。
     个人认为这一波上涨已提前透支了常州3-5年的刚需和改善需求量,一旦风向突变,房价开始下降,投资客抛售,房价快速下滑,大量投资客和坐等升值的买房者将由多军变空军,现阶段一手房源紧张只是暂时现象,而二手房价格虚高成交量极低,有价无市现象明显,问问身边有在卖房的朋友就清楚了。
     第五届金融工作会议中特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”,金融去杠杆、防风险,国家这次是玩真的。之前将房地产作为资金蓄水池功能已结束其历史使命,因为国家清楚房价上涨过快不利于经济的长期发展,政府也已经认识到其负面作用太大,全民炒房,脱实就需,实业不振,年轻人透支着几代人的储蓄和养老钱买房,背着一辈子的房贷做着一辈子的房奴,不敢消费,不敢生病,幸福感荡然无存。
     房价这么高,并不是因为房子少(一线城市相对稀缺,其它二三四线根本不缺),最根本的原因就是房地产彻底的金融化,房子成了纯粹投机的金融产品,当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候,先知先觉的投资客正在从楼市里撤出,地产大鳄们都在抛售国内地产或者转型升级。
记得2015年6月开始的股灾吗?触目惊心,当时大街小巷都在谈论股票的时候,其实他们不知危险已悄悄来临。而现在大街小巷的好多已都在谈论常州房产,可是一年多以前呢?这一波高峰看涨的投资客一年多以前是看涨的吗?如果一年多以前就看涨为何现在才买?

 楼主| 发表于 2017-9-15 12:37 | 显示全部楼层

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