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[闲话山海经] 常州楼市冰火两重天,售楼处一手房紧张?大量空置的二手房无人接盘!

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发表于 2017-12-11 18:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
常州楼市冰火两重天
售楼处一手房紧张?大量空置的二手房无人接盘!
2017年春节后,售楼处日光盘、排队、抢房的新闻接踵而来,开发商也采取了如全款、验资、拉关系、排队等多种套路的开盘策略,完全是一幅卖方市场盛宴景象,原因无非有以下几点:
1、常州楼市去库存之快始料不及。常州楼市由于经历了2011年至2015年将近4年的低迷期,低迷时期,常州政府决定3年不供地,有效控制土地供应,导致了3年多以来一直是存量房销售,基本无新楼盘入市;
2、买涨不买跌的心态影响着以投资、改善、刚需等为主导的购房者,其中有较多盲目投资客、炒房人,跟风接盘;
3、开发商采用捂房、藏房、饥饿营销(十八般武艺样样不俗)的套路造势、误导购房者,行情好的时候,这个套路用的最多。开盘前认筹摸底,认筹数超过开盘套数的N倍,造成众人抢一房的局面。认筹摸底过后,哪个户型、楼层看的人多,就将关注多的户型、楼层定高价,然后再把部分好的楼层和户型以“内部认筹、关系户定了”等名义捂房、藏房,造成表面房源紧张、好户型楼层都被一抢而空的局面,然后认筹的购房者在开盘当天迷迷糊糊、稀里糊涂的就定了些本来就不要或者不好的户型或楼层,或者说去免费当了回售楼处的房托,待冷静后又懊悔不已。
4、由于国家楼市调控升级,二手房信贷政策越发收紧,导致二手房在交易过程中,房贷成了很重要的障碍,而开发商售楼处的一手房源信贷政策较二手房要容易的多。
曾经有位开发商良心发现自曝潜规则,他爆料说,有一次让他对“造势营销”的行为产生了愧疚感,有对夫妻付定金时格外谨慎,但开发商制造“火爆”热销场面着实吓到了他们,于是他们慌乱中就下定了,本来刚需买房没错,但有的盲目的举债、杠杆投资炒房,对于经济实力薄弱的人来说风险很大。
但从2017年国庆节后,常州一手房源的局面出现明显缓解,而且很多售楼处已经出现价格略有松动的迹象,如实际开盘价低于之前造势的价格、如之前说早已卖完的各种房源又重出江湖、如近来的房产宣传单和售楼推销电话开始多起来了、如售楼处看房送小礼品(实则当廉价房托)、如国庆节后的几次土拍溢价率履创新低等等。那为何常州楼市火热的局面会这么快出现反转?个人认为原因如下:
1、国家层面今年频频发布楼市调控新举措,来落实“房住不炒”的宏观方向,如严控房产信贷、房贷首付及利率提高、限售限购政策、租售同权、不动产登记联网、房产税立法推出预期等等,特别是十九大后中央及各地都在积极推进各项调控措施。
2、2018年元旦后有大量的新盘入市,2017年启动新一轮土拍后,常州接连拍了众多地块,而现在政府对于开发商拍地有“短期内必须开盘”的要求,如武进万达(湖塘花园街)对面的《美的国宾府》将在2018年元旦后开盘等等,新楼盘入市供应量增加自然导致供需关系发生转变。
3、常州购房需求量提前透支,常州楼市火爆一年多,房价短期内翻倍,估计透支常州约3年左右的需求量,目前主要以刚需和改善型为主的购房群体,与之前的投资购房行为的量对比天壤之别。常州这一年多为何交易量会超过前2-3年的总和,为何短期内需求量这么大,完全是因为投资需求拉动的保值增值炒房需求,房子都转移到投资人手中了。
4、由于国家对楼市的调控政策不断加码,投资房的赚钱效应迅速弱化,投资房风险在积聚,买房人观望情绪浓厚,慢慢的投资炒房客对预期不看好了。之前的外地炒房者赚了一票走了,本地接盘的看看形势不妙也卖掉,赚了一票落袋为安的,也都在观望了。后期高位接盘确无法高位脱手的、两年限购出不了手的、急于出手确找不到买家的、这型类炒房者每天还在各处吆喝着“天天喊涨、炒房一年打工十年”的口号,而也许他们心里也想着啥时候可出手。
5、常州人口没有显著增加,老龄化的加剧导致常州净流出的趋势会逐渐显现,楼市:“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。
6、炒房和租房的回报率不断降低,而房贷收紧及贷款利息的提高,还在不断增加投资房的成本,2018年央行加息也是箭在弦上。
7、常州4月的限售政策有效遏制了部分投资炒房的人,期房从拿房到解禁至少3-4年,这期间变数和风险太大。
此轮常州楼市上涨去库存,实则是大量的投资人成了接盘侠,大量的房源转移到了投资人手中,炒房客手中还攥着不少的房源,虽然这些房子是属于已经销售出去的房屋,但依然是呈空置的状态矗立在那里,并没有发挥其居住的功能,所以这充其量只能叫做库存转移。
目前二手市场属于僵持阶段,炒房人想卖高价,但观望的人越来越多,信贷收紧,能全款买房的寥寥无几,撑不住的炒房人也许会降价抛掉,也有高位接盘后不卖死撑一万年的。买房的人想价格低一点接手,毕竟行情有扭转的趋势。有的投资者是在2017年后期高位接盘的投资人,接盘价格已经高位,想高价卖出,确很少有人接盘,观望情绪的加剧导致二手房市场“有价无市”的行情越发明显。投资客手中的房子一方面面临着房贷利息上涨带来的成本增加,另一方面还面临着后期征税的预期,如果是举债、杠杆买房的压力就大了。
炒房客手中囤积的二手房数量,加上市场中还在不断增加的新建商品房的数量,三四线房地产市场的供求关系会逐渐的转变为供大于求。
随着调控的不断深入和持续,房价也都已经稳定下来,无论是买房的热情还是炒房的热情都开始消退了,那么这就导致未来的空房更难以消化,如今三四线有房的人群肯定不会再买了,而剩下没有买房的人群占比也越来越少,未来这些空置房屋谁来接盘?
不动产登记系统将形成,全国住房信息联网将实现,无论是房产税还是房地产税的征收,技术平台将为它们的实行奠定技术基础。此外,建立不动产统一登记制度,房地产税立法的完成,从官方公布的推进口径来看,上述两项工作都在紧锣密鼓的推进者,这也就意味着,房地产税全国推行离我们越来越近了。
楼市作为投资的资产配置的功能属性将被大幅降低,市场将处于趋势性下滑的“考验期”大变局。
 楼主| 发表于 2017-12-13 15:12 | 显示全部楼层

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